Donner la nue-propriété d'un bien : barème, droits et pièges

Donner la nue-propriété d’un bien, c’est transmettre dès aujourd’hui la propriété à ses enfants tout en conservant l’usage du bien ou ses revenus jusqu’à son décès. Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par un barème légal qui dépend de l’âge du donateur, et les enfants deviennent pleins propriétaires au décès sans nouveaux droits. Ce mécanisme a des contreparties : perte de la libre disposition du bien, maintien de l’IFI chez le parent, et un régime durci depuis fin 2023 lorsque la donation porte sur une somme d’argent. Ce guide les détaille, avec un calcul complet.

Usufruit et nue-propriété : qui a quels droits

La pleine propriété d’un bien peut être divisée en deux droits distincts :

• l’usufruit, droit d’utiliser le bien (y habiter) ou d’en percevoir les revenus (les loyers) ;
• la nue-propriété, droit de disposer du bien, qui redevient une pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, en principe au décès de l’usufruitier.

Dans une donation avec réserve d’usufruit, le parent donne la nue-propriété et garde l’usufruit. Son quotidien ne change pas : il continue d’habiter le logement ou d’encaisser les loyers. Ses enfants sont propriétaires, mais ne pourront jouir du bien qu’au décès de leur parent. En règle générale, l’entretien courant incombe à l’usufruitier et les grosses réparations au nu-propriétaire, sauf convention contraire : l’acte de donation gagne à préciser ce partage.

Le barème fiscal de l’article 669

La valeur fiscale de la nue-propriété ne se négocie pas : elle découle de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation.

L’effet de seuil est net : à 60 ans, la nue-propriété vaut 50 % du bien ; à 61 ans révolus, 60 %. Une donation prévue autour d’un anniversaire décennal gagne à être signée avant celui-ci.

Exemple : un appartement de 300 000 € donné à 65 ans

Hypothèses : une mère de 65 ans donne à son fils unique la nue-propriété d’un appartement estimé à 300 000 € et garde l’usufruit ; elle ne lui a fait aucune donation depuis quinze ans ; frais de notaire non inclus.

• Valeur de la nue-propriété (moins de 71 ans révolus) : 60 % de 300 000 €, soit 180 000 €.
• Abattement parent-enfant : 100 000 €. Part taxable : 80 000 €.
• Droits selon le barème en ligne directe de la fiche Droits de donation de Service-Public : 403,60 € (5 %) + 403,70 € (10 %) + 573,45 € (15 %) + 12 813,60 € (20 % sur 64 068 €), soit environ 14 194 €.

La même donation en pleine propriété donnerait une part taxable de 200 000 € et des droits d’environ 38 194 €. L’écart tient uniquement au barème : il serait plus faible pour une donatrice de 75 ans (nue-propriété à 70 %), plus fort pour une donatrice de 55 ans (50 %). L’abattement de 100 000 € utilisé ici ne se reconstitue qu’au bout de quinze ans, selon la règle expliquée dans le guide abattement de 100 000 € par enfant.

Qui paie les droits ?

Les droits de donation sont dus par le donataire, rappelle Service-Public. Le donateur peut toutefois les prendre en charge dans l’acte, ce qui est fréquent pour une donation de nue-propriété, puisque l’enfant ne perçoit aucun revenu du bien. L’administration fiscale admet de longue date que cette prise en charge ne constitue pas une donation supplémentaire taxable ; sur le plan civil, elle reste un avantage consenti au donataire, dont le notaire tiendra compte dans l’acte et lors du règlement de la succession.

Au décès : la pleine propriété sans nouveaux droits

Les droits ont été payés une fois, sur la valeur de la nue-propriété au jour de la donation. Au décès, l’enfant récupère la pleine propriété sans nouveaux droits, même si le bien a pris de la valeur entre-temps.

Une condition de délai protège ce résultat. L’administration présume en principe qu’un bien dont le défunt avait l’usufruit et un héritier la nue-propriété fait partie de la succession ; l’article 751 du code général des impôts écarte cette présomption, notamment lorsque le démembrement résulte d’une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès.

Les points qui changent l’équation

L’IFI reste dû par le parent usufruitier

Pour un bien immobilier, la donation de la nue-propriété ne fait pas sortir le bien de l’impôt sur la fortune immobilière du donateur. Selon l’article 968 du code général des impôts, les biens grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. La répartition entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème n’est admise que dans des cas limités, comme l’usufruit légal du conjoint survivant ou certaines ventes avec réserve d’usufruit ; elle ne s’applique pas à l’usufruit qu’un parent se réserve en donnant à ses enfants.

Donner une somme d’argent en se réservant l’usufruit : le quasi-usufruit

Lorsque l’usufruit porte sur une somme d’argent, l’usufruitier peut la dépenser, à charge de restituer à la fin de l’usufruit une somme équivalente, estimée à la date de la restitution, selon l’article 587 du code civil. C’est le quasi-usufruit : au décès du parent, l’enfant détient une créance de restitution sur la succession.

Pendant longtemps, cette dette venait réduire l’actif successoral taxable. Ce n’est plus le cas pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023.

La donation de la nue-propriété d’une somme d’argent, qui permettait de transmettre une créance déductible au décès, a donc perdu l’essentiel de son intérêt fiscal. Les droits éventuellement payés lors de la donation s’imputent sur ceux dus au décès, sans restitution possible.

Vendre le bien devient une décision collective

Une fois la donation faite, le bien ne peut plus être vendu sans l’accord de l’usufruitier et de tous les nus-propriétaires. Le sort du prix (partage selon le barème, report du démembrement sur un nouveau bien, quasi-usufruit sur le prix) se négocie entre eux. Mieux vaut l’anticiper dans l’acte de donation, en gardant à l’esprit la règle de fin 2023 ci-dessus.

Les autres précautions

• La donation est irrévocable, sauf cas prévus par la loi.
• La réserve des autres enfants : la donation sera prise en compte au décès. Une donation-partage fige les valeurs et limite les conflits ; le guide qui hérite : réserve et quotité disponible explique ce mécanisme.
• Le conjoint : une clause de réversion d’usufruit permet au conjoint survivant de conserver l’usufruit après le décès du donateur, avec ses propres conséquences civiles et fiscales.

Pour replacer ce mécanisme dans le calcul global des droits au décès, consultez le guide droits de succession : abattements, barème et délais.

Ces informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Une donation immobilière se fait obligatoirement devant notaire.